[NL recht] Rechten bij geluidsoverlast

[Benm]

Lastig: een mondelinge overeenkomst is in principe bindend als je deze kunt bewijzen (door getuigen, geluidsopnames etc), maar als het om een ambtenaar van de gemeente gaat zit het weer anders: Die kun je niet vastpinnen op een mondelinge toezegging ook al kun je wel bewijzen dat die gedaan is. 
 
Maar als ik je verhaal goed lees dan is de verhuurder nu niet meer de gemeente maar een andere partij? In zo'n geval is de mondelinge toestemming mogelijk wel bindend, als degene die de toezegging gedaan heeft een positie heeft waarin diegene het ook daadwerkelijk kan/mag uitvoeren. 

[gast031]

Burenruzies over geluid zijn altijd mooi voer voor de rijdende rechter.
Zie onder andere de volgende twee uitspraken waar toch wat criteria instaan waar je misschien verder mee kan:
https://mrfrankvisser.nl/2017/04/12/volledige-uitspraak-kinderoverlast-uithoorn/
https://mrfrankvisser.nl/2018/01/23/volledige-uitspraak-arnhem-2/
 
In deze uitspraken zijn onder andere maatregelen opgelegd als het plaatsen van een "dictator" (soft-close voor je deur) of zelfs het dragen van sloffen.

 
"Dat neemt niet weg, dat bewoners bij de inrichting van hun woning wel rekening moeten houden met deze gehorigheid, waarbij vooral het leggen van harde vloerbedekking, een risicofactor vormt." bron: https://mrfrankvisser.nl/2018/01/23/volledige-uitspraak-arnhem-2/
 
Dat bewoners bij de inrichting van hun woning wel rekening moeten houden met deze gehorigheid.
 
Dat is natuurlijk interessant... verder speelt de grootte van de flat ook een rol, alleen de woonkamer al is 9*4*2.5 meter en er ligt parket op de vloer. Dus een behoorlijke klankkast.

[gast031]

Maar als ik je verhaal goed lees dan is de verhuurder nu niet meer de gemeente maar een andere partij? In zo'n geval is de mondelinge toestemming mogelijk wel bindend, als degene die de toezegging gedaan heeft een positie heeft waarin diegene het ook daadwerkelijk kan/mag uitvoeren. 

 
Dat is in ieder geval een goede vraag want degene had hieover overlegt zo was de vooropname al gepland. Het kan zo zijn dat ze zich het recht voorbehouden om binnen een bepaalde termijn terug te komen op een toestemming/beslissing.

[Benm]

Is er een termijn genoemd? Of een twijfel geuit over de mogelijkheid?
 
Zo niet dan is het in principe gewoon een overeenkomst, maar is de vraag wel of die medewerker de bevoegdheid heeft die overeenkomst te kunnen waarmaken. Neem een extreem voorbeeld waarin je een winkelmedewerker 100.000 euro biedt voor het kopen van de winkel en deze hiermee akkoord gaat. Zo'n medewerker heeft niet de bevoegdheid om de winkel te verkopen, en kan die belofte niet waarmaken. 
 
Vervolgens kun je die medewerker wel aanpakken, maar niet de winkel kopen voor 100k, verondersteld dat de eigenaar, die van niets weet, niets in dat bod ziet zitten omdat de winkel een veelvoud waard is. Het is zoiets als een huurder die probeert zijn huurwoning te verkopen aan een derde: die derde gaat dat huis niet krijgen, maar die huurder kan voor aanzienlijke kosten komen te staan door die valse toezegging. 
 
Uiteraard is er altijd wel sprake van redelijkheid, als ik een vakkenvuller van de lidl hier 100 euro biedt op het complete lidl concern en hij gaat daarmee akkoord zou ik wel moeten weten dat dat niet realistisch is. Maar in geval van een vertegenwoordiger van een woningbouwvereniging die het ruilen van woningen toezegt lijkt me dat een heel realistische toezegging. Ik zie althans geen grond waarop jij zou -moeten- aannemen dat die persoon die bevoegdheid niet heeft. 
 
Praktisch punt: is het leed al geschied? Heeft de nieuwe huurder al een overeenkomst getekend voor het betreffende huis, of is er zelfs al ingetrokken? Of staat het pand nog leeg en zou jij er in principe gewoon in kunnen trekken waarbij die nieuwe huurder jouw huis betrekt? En hoe verschillend zijn die woningen? Je gaf aan dat er een verschil is in afmetingen, maar is dat significant, in de zin van extra slaapkamers of iets dergelijks, of maar een paar vierkante meter in een hal oid?

[gast031]

Benm je hebt een punt en ik kan in ieder geval bezwaar aantekening tegen de beslissing de woning niet toe te wijzen met de door jou genoemde argumenten. Met de anderen zijn ze volgens mij net zover zoals ze met mij waren dus die zouden natuurlijk ook weer bezwaar kunnen maken. Niet geschoten is altijd mis en ik dien gewoon bezwaar in.
 
Om je vragen nog te beantwoorden, er is geen twijfel geuit over de mogelijkheid ik heb daar telefonisch zelfs nadrukkelijk om gevraagd. Ook is er geen termijn genoemd en ik heb ondertussen nog een mail gevonden waarin bevestigd wordt dat ik nog enkele formulieren moest opsturen en dat een medewerker zich zou melden voor een vooropname.
 
Er is verschil in grootte ik heb 1 slaapkamer en de andere flat drie maar omdat het om een ouder koppel gaat lijkt me dat toch eigenlijk geen probleem. Omdat de slaapkamer van mij groot is en de slaapkamers van de andere flat klein is het verschil in totale oppervlakte niet zoveel. Het verschil in huur is ongeveer 60 euro.
 
Ik ga me inlezen in de materie van mondelingen overeenkomsten ik heb deze ooit gekend maar dat is al jaren geleden. En nu is toch weekend en voor maandag vul ik gewoon online bezwaar in tegen de beslissing de flat niet toe te wijzen. Vermoedelijk zullen ze dan met juristen gaan overleggen wat de consequenties zijn. Zoals gezegd niet geschoten is altijd mis

[Benm]

Heb je die genoemde formulieren ook ingevuld en opgestuurd?

[gast031]

Nee die moest ik aanvragen zoals geregistreerd inkomen, die heb ik ondertussen wel binnen
Het eerste contact met de medewerker was 10 januari, de opzegging van de vorige huurder 8 januari en de afwijzing 16 januari. beklaagd over de gang van zaken 17 januari maar dus niet als officiële klacht

[Benm]

Dat zit allemaal wel heel kort op elkaar, zeker als je er verklaringen rond inkomen en dergelijke voor nodig hebt. Als ik het goed begrijp hebben ze in 6 dagen de beslissing genomen, wellicht omdat je niet snel genoeg de benodigde documenten kon overleggen. 
 
Als je documenten van een derde partij als een werkgever nodig hebt is daar natuurlijk wel een redelijke termijn voor te bedenken, en 6 dagen lijkt me extreem kort. Iets als 14 of 30 kalenderdagen klinkt een stuk redelijker. Mochten ze je verwijten verzuimd hebben die documenten tijdig aan te leveren kun je je daar denk ik wel op beroepen. 
 
Zelfs voor iets simpels als een uittreksel uit het bevolkingsregister kan ik in mijn gemeente pas over ca 10 dagen terecht om het op kantoor af te halen. Digitaal schijnt met 5 werkdagen te kunnen, maar even aangenomen dat daar minstens een weekend in zit zit je al aan 7 kalenderdagen. 
 
Wat dat betreft kun je dus argumenteren dat het onmogelijk was om in die 6 kalenderdagen de benodigde stukken te verkrijgen om je aanvraag mee te voltooien. 

[gast031]

Ze geven twee argumenten:
Ze geven in de mailwisseling aan dat mijn huidige flat kleiner is dan de andere en dat de woning al gereserveerd was voor anderen.
Dit zijn de enige twee argumenten die ze geven maar we zullen zien wat ze nog meer te vertellen hebben omdat ik nu officieel bezwaar ga maken. Ik heb een bezwaarschrift opgesteld waarin ik bezwaar maak tegen de beslissing om mij de flat niet toe te wijzen.
 
Dit zijn mijn argumenten:
Het is een problematische flat (hier ga nog even niet verder op in omdat dit nogal ingewikkeld ligt)
Dat ik niet meteen op de hoogte ben gesteld dat de flat gereserveerd zou zijn, dit blijkt ook uit de mailwisseling.
Dat het verschil in grootte minimaal is
Dat mondeling maar dat blijkt ook uit de mailwisseling mij de flat al toegezegd was en dat er dus juridisch sprake is van een overeenkomst. Ik heb dit zo geschreven en ben benieuwd wat ze over dit laatste gaan zeggen, zou dit niet zo zijn dan horen we dit en weten we dit ook voor een volgende keer.
 
Verder vraag ik om een hoorzitting en natuurlijk als dit van toepassing is een vergoeding van de kosten voor deze bezwaarprocedure.
 
En als laatste vraag ik dat ze het tekenen van het huurcontract van de anderen niet uitvoeren totdat er een beslissing is genomen.
Als bijlage stuur ik de mailwisseling mee ook al hebben ze die zelf ook al.

[Benm]

Ik hoop dat het je wat gaat opleveren, al is er natuurlijk wel een kans dat ze de overeenkomst met de andere potentiele huurder al hebben afgerond, en ze die ook niet zomaar kunnen annuleren. 
 
Maar ook als het geen direct resultaat is zijn ze misschien 'wakker' voor de volgende keer: als er iets soortgelijks vrij komt kunnen ze eerst jou benaderen voordat ze het publiek aanbieden. Op zich duperen ze daar niemand mee, netto blijft er evenveel aanbod en hoeft er niemand lang te wachten. Enige lullige is dat iemand anders dan met jouw probleem zit, al is het voor diegene wellicht helemaal geen probleem (sommige mensen kunnen een stuk beter tegen geluid dan anderen).

[gast031]

De nieuwe kandidaten hebben de flat nog niet bezichtigd en doorgaans is er dan ook nog geen contract afgesloten. Aangezien ik me al beklaagd heb maar niet officieel weet ik eigenlijk niet of zo'n bezwaar nu al gepast is maar inderdaad de tijd dringt. Het contract van de oude huurder loopt nog tot 8 februari omdat je een maand van tevoren moet opzeggen. Er kan dus sowieso geen contract afgesloten worden voor die tijd. Bovendien bestaat er zelfs de theoretische kans dat de nieuwe kandidaten de flat afwijzen.
 
Ze geven doorgaans aan om binnen drie werkdagen te reageren op mails. De 17e heb ik me beklaagd over het voorval en drie werkdagen is dus tot dinsdag heb ik dan nog geen antwoord stuur ik het klaagschrift. Dan heb ik zelf ook nog de kans om eventueel het klaagschrift aan te passen. 
 
In de nieuwe flat zou ik ook geluiden hebben omdat er dan mensen boven mij wonen maar dan eigenlijk meer gewone leefgeluiden zoals lopen, stofzuigen, verschuiven van meubels en dergelijke. Die geluiden ken ik en die hoor je uiteindelijk nauwelijks nog zoals een klok die aan de muur hangt en nauwelijks nog gehoord wordt na verloop van tijd, behalve als je je aandacht erop richt. Als ik niet verhuis ga ik die slaapkamer toch weer gebruiken en misschien valt het uiteindelijk mee we zijn nu zes jaar later.
 
Het geluidsprobleem is niet het enige probleem dat hier in de flat heerst er wonen hier teveel mensen met psychosociale problemen en dat botst nogal maar het zou te ver voeren om die problemen hier ook te gaan bespreken

[Benm]

Je exacte argumentatie is denk ik ook niet zo heel relevant - wat je domweg wilt realiseren is dat jij in een vrijkomende woning terecht komt, en jouw woning daardoor vrij komt voor andere woningzoekenden. 
 
Dat geeft je niet direct een recht, maar als het binnen dezelfde verhuurder is wel praktische mogelijkheden. Gezien de drukt op de woningmarkt lijkt het me onwaarschijnlijk dat de verhuurder jouw woning niet onmiddelijk verhuurd kan krijgen en daardoor huur oid verliest. 
 
De vraag is meer wat ze moeten, mogen of kunnen en willen doen. 
 
De vrijkomende woning is niet identiek aan de jouwe, ook al is het qua oppervlak vergelijkbaar kan het zijn dat een indeling met meer maar kleinere slaapkamers aantrekkelijk is voor de nieuwe huurder: denk bijvoorbeeld aan een zzp'er die een aparte ruimte wil als kantoor, of een echtpaar dat graag een logeerkamer wil voor hun kinderen of iets dergelijks. 
 
Dat de huidige huurder nog een contract heeft tot 8 februari is overigens niet echt een argument. Als de voorwaarden bepalen dat je de huur bijvoorbeeld 30 dagen vooraf moet opzeggen, en de huidige bewoner dat op 9 januari gedaan heeft, dan kan de verhuurder vanaf dat moment vrijuit nieuwe huurders zoeken en daarmee een contract sluiten - opgezegd is immers opgezegd, ook al zit er een specifieke termijn tussen opzeggen en moeten verkassen. 

[gast031]

Het lag niet in mijn bedoeling om te gaan verhuizen maar om door te schuiven binnen hetzelfde flatgebouw omdat het voor mij een stap in de goede richting zou zijn voor de heersende problematiek in de flat. Weglopen voor problemen heeft immers geen nut want die kom je ergens anders ook weer tegen of gewoon andere problemen. Aangezien ik dit reeds aangegeven heb bij mijn eerste klacht ben ik benieuwd hoe ze daar op reageren. Ik zie het dan ook als een gemiste kans voor de woningcorporatie zelf die beweert niets te kunnen doen aan de heersende problematiek.
 
Ze geven min of meer toe fouten te hebben gemaakt bij het plaatsen van mensen met psychische problemen ook openlijk. Het is dan ook niet de eerste keer dat ik een conflict heb met de woningcorporatie. Nadat ik wat praktische oplossingen heb aangeboden is de storm gaan liggen. Aangezien het maar symptoombestrijding is woed deze onderhuids toch nog door.
 
Maar oke dit terzijde gaat de verschuiving niet door blijf ik gewoon in deze flat en zoek ik een oplossing voor de slaapkamer die ik weer wil gaan gebruiken. De kosten hiervoor zijn voor de woningcorporatie mits ik kan aantonen dat de geluiden geen normale leefgeluiden zijn.Gedeeltelijk betaal ik dan toch de kosten die natuurlijk doorberekend worden in huurstijging.

[Benm]

Ik denk dat er juridisch niet zoveel verschil is tussen verhuizen van het ene naar het andere appartement binnen hetzelfde flatgebouw of naar een ander gebouw van dezelfde eigenaar. 
 
Woningcorporaties en mensen met psychische problemen zijn altijd lastig: als ze er eenmaal in zitten zijn het gewoon huurders met alle rechten. Het is een vriendin van me overigens wel eens gelukt er eentje uitgezet te krijgen, maar dat heeft lang geduurd, en het uiteindelijke argument was veiligheid: dat was nog al een verzamelaar die graag klooide met elektrische apparaten. Bovendien stalde hij nog wel eens spullen op de gemeenschappelijke gang die ook de enige vluchtroute was, dus dan heb je wat concreets.  

[gast031]

Waarschijnlijk heb je gelijk dat er juridisch niet zoveel verschil in zit doch in het verleden was dit wel zo.
 
Ondanks de problemen vind ik het wel normaal dat mensen met psychische klachten dezelfde rechten hebben. De politie kan er ook niet veel mee die komen pas in actie als het te laat is en dat komt dan weer door de Nederlandse wetten zoals ze zelf zeggen.